20 per cento tutto incluso, sei proprio sicuro che sia cosi?

20 per cento tutto incluso, sei proprio sicuro che sia cosi?

Quando siamo arrivati sul mercato con Hostplace ci siamo imposti una missione davvero complicata: portare trasparenza e chiarezza in un settore dove spesso le cose sono grige se non addirittura totalmente nere.

La nostra aliquota di riferimento, tenendo conto che per quanto possa sembrare alta ci permette di avere un guadagno di entità modesta, è solitamente del 30% per il servizio tutto incluso che equivale a grandi linee ad un 25% + iva.

E' una aliquota che consideriamo minima sotto la quale non solo non accettiamo di lavorare, ma rappresenta la linea per avere un guadagno modesto.

In questi anni ne abbiamo sentite di tutti i colori.

Molto spesso, quando incontriamo un proprietario, ci troviamo in qualche modo in gara con altre agenzie che puntualmente chiedono cifre molto basse per la gestione, per esempio il 20% tutto incluso o cifre realmente ridicole com per esempio il 18, 15 e addirittura il 10%.

L'aliquota è un numero che nasconde poi dietro una gamma di servizi che potrebbe essere oggettivamente molto diversa oppure nascondere possibili insidie.

Gestire una casa, tenerla pulita e in ordine, assumersi la responsabilità e l'onere di imprevisti e problemi di ogni genere connessi ad ospitare estranei in casa non costa poco e richiede molto impegno. A volte, nonostante tutto l'impegno profuso, non si riescono a risolvere tutti i problemi in modo ottimale.

Facciamo due conti insieme.

Il primo punto è l'iva. Da quella quota di gestione, l'agenzia dovrà emettere fattura, quindi in base alle diverse aliquote proposte, il netto guadagno è ridotto sensibilmente nella misura di:

20% => 16.5% iva esclusa
18% => 14,7% iva esclusa
15% => 12.2% iva esclusa
10% => 8,9 % iva esclusa

Già su questo punto, alcune proposte dovrebbero già apparire improbabili.

Vediamo ora i costi reali di gestione di una casa.

Utilizzare personale in regola per le pulizie cosi come rivolgersi ad agenzie specializzate, porta il costo orario di intervento non inferiore a 12 euro più iva che saranno tariffati poi al proprietario, diventando di fatto 15 euro (per il personale diretto) o 18 euro iva inclusa appoggiandosi su agenzie di pulizie.

A questo costo bisogna aggiungere poi asciugamani e biancheria che solitamente hanno un costo di circa 5 euro a persona per una dotazione di coprimaterasso, lenzuola sotto e sopra, federe, 3 asciugamani per ospite, copripiumino, canovacci cucina e tappetino bagno .

Bisogna poi aggiungere circa 2 euro ad ospite per carta igienica, sapone e welcome kit, portando di fatto un costo di gestione pari a circa 7 euro ad ospite.

Ipotizziamo 2 ore di intervento pulizia e 4 posti letto, avremo un conto di gestione al minimo sindacale di:

- 30 euro + iva per le pulizie
- 28 euro + iva per gli ospiti

Per un totale di 58 euro + iva ovvero 70 euro iva inclusa.

Se guardi i vari annunci sui portali, noterai che nessuno chiede mai cifre cosi elevate per le pulizie in quanto gli ospiti (e anche i proprietari) non riescono a comprendere i reali costi di pulizie di un appartamento di medie dimensioni.

Ipotizziamo che l'agenzia che sta gestendo il tuo appartamento, chieda agli ospiti 50 euro per le pulizie: per ogni singola prenotazione, dovrà quindi coprire già 20 euro di squilibrio tra quota incassata e costi sostenuti.

Ora che la casa è pulita, dovremo occuparci di accogliere gli ospiti. Ipotizziamo un minimo sindacale di 20 euro.

Il costo di gestione di una singola prenotazione è già arrivato a 78 euro + iva ovvero 95 euro.

Prendiamo ora una prenotazione di ben 400 euro di incasso lordo (equivale di fatto ad una prenotazione netta da 130 euro x 3 notti oppure 100 euro x 4 notti oppure 80 euro x 5 notti) e ipotizziamo di farne addirittura 6 cosi al mese.

Se guardi le tue prenotazioni, ti renderai conto che salvo rare eccezioni di case particolari, sono tutti parametri sopra le media (tenendo conto che per esempio a Milano, molte prenotazioni girano su 80 x 2/3 notti per un incasso di 240 euro).

Tieni inoltre conto che il prezzo che vedi per esempio su Airbnb include la quota pagata dall'ospite direttamente ad Airbnb (aliquota che varia dal 10 al 15%). Il ricavo netto reale è già molto più basso del prezzo che vedi nei diversi portali.

Tenendo comunque una prenotazione buona, avremo:

Locazione: 400 euro
Quota Pulizie: 50 euro

Sulla locazione, ipotizziamo di calcolare l'aliquota agenzia unitamente all'incasso delle pulizie e avremo un ricavo per prenotazione cosi composto:

30% => 120 euro + 50 euro = 170 euro iva inclusa ovvero 139 euro netti
20% => 80 euro + 50 euro = 130 euro iva inclusa ovvero 106 euro netti
15% => 60 euro + 50 euro = 110 euro iva inclusa ovvero 90 euro netti

Da questo guadagno, togliamo il costo di prenotazione per la sola gestione operativa, precedentemente calcolato pari a 78 euro (al netto di iva) e avremo il seguente conteggio:

30% => 139 euro netti - 78 = 61 euro di margine operativo
20% => 106 euro netti - 78 = 28 euro di margine operativo
15% => 90 euro netti - 78 = 12 euro di margine operativo

Dobbiamo tenere conto che per ottenere una prenotazione e gestirla, dovremo avere:

- gestione incasso e relative operazioni di contabilità;
- gestione e assistenza ospite prima - durante e dopo il soggiorno;
- gestione portali, annunci e prenotazioni;
- burocrazia (questura, istat, city tax, archiviazione dati, gestione contratti e ricevute)
- errori umani da parte di agenzia, ospiti e operatori;

Mi limito a conteggiare appena 10 euro a prenotazione.

Per fare tutto questo, presupponiamo ovviamente di gestire una casa e quindi verificare arredi, inventario, manutenzioni ordinarie, verifiche varie.
Ipotizziamo anche che la casa sia nuova, appena arredata e tutto perfettamente funzionante. Calcoliamo appena 30 euro/mese di gestione (1 uscita) ovvero 5 euro a prenotazione.

Possiamo quindi ricapitolare il conto.

30% => 139 netti - 78 costi operativi - 15 di gestione = 46 euro
20% => 106 netti - 78 costi operativi - 15 di gestione = 13 euro
15% => 90 netti - 78 costi operativi - 15 di gestione = -2 euro

Ora in base a questi guadagni, l'agenzia dovrà poi pagare gli stipendi, l'affitto, le bollette, i costi amministrativi e contabili, gli stipendi dei collaboratori e ovviamente avere un guadagno finale.

Non ho conteggiato i costi di marketing, acquisizione prenotazioni, gestione proprietari, assistenza telefonica, incontri personali e tutto quello che si rende necessario per mantenere i rapporti umani con clienti, ospiti e collaboratori.

Applicando il 30%, il computo è già ridotto ai minimi termini: 46 euro a prenotazione partendo da una prenotazione di 400 euro.

La verità è che la maggior parte delle prenotazioni si aggira su importi più limitati oppure su importi in linea ma con un numero di prenotazioni molto più ridotto (solo poche città come Firenze, Roma e Venezia riescono a generare 6-7 prenotazioni mensili ad un importo medio superiore ai 400 euro ma sono città dove il costo di gestione è anche più alto per via per esempio di problemi connessi alla gestione spazzatura, manutenzioni più frequenti, ecc).

Ipotizzando quindi che tutto vada liscio e lavorando sempre in condizioni ideali, avremo questo computo mensile per l'agenzia:

30% => 276 euro/mese
20% => 78 euro/mese
15% => 0 euro/mese

20 per cento tutto incluso, sei proprio sicuro che sia cosi?