Quando siamo arrivati sul mercato con Hostplace, ci siamo imposti una missione davvero complicata: portare trasparenza e chiarezza in un settore dove spesso le cose sono grige se non addirittura totalmente nere.
La nostra aliquota di riferimento, tenendo conto che per quanto possa sembrare alta ci permette di avere un guadagno di entità modesta, è solitamente del 30% per il servizio tutto incluso che equivale a grandi linee ad un 25% + iva.
E' una aliquota che consideriamo minima sotto la quale non è possibile offrire un servizio professionale e di qualità o mantenere un profilo di trasparenza e correttezza verso il proprietario di casa.
In questi anni ne abbiamo sentite di tutti i colori.
Molto spesso, quando incontriamo un proprietario, ci troviamo in qualche modo in gara con altre agenzie che puntualmente chiedono cifre molto basse per la gestione, per esempio il 20% tutto incluso o cifre realmente ridicole com per esempio il 18, 15 e addirittura il 10%.
L'aliquota è un numero che nasconde poi dietro una gamma di servizi che potrebbero essere oggettivamente molto diversi rispetto alle reali esigenze di mercato oppure nascondere possibili insidie.
Gestire una casa, tenerla pulita e in ordine, assumersi la responsabilità e l'onere di imprevisti e problemi di ogni genere connessi ad ospitare estranei in casa non costa poco e richiede molto impegno. A volte, nonostante tutto l'impegno profuso, non si riescono a risolvere tutti i problemi in modo ottimale, preciso e rapido.
Il primo punto è l'iva. Da quella quota di gestione, l'agenzia dovrà emettere fattura con aliquota 22% come previsto dalla normativa, quindi in base alle diverse aliquote proposte, il netto guadagno è ridotto sensibilmente nella misura di:
30% => 25% iva esclusa
20% => 16.5% iva esclusa
18% => 14,7% iva esclusa
15% => 12.2% iva esclusa
10% => 8,9 % iva esclusa
Già su questo punto, alcune proposte dovrebbero già apparire improbabili.
Utilizzare personale in regola per le pulizie cosi come rivolgersi ad agenzie specializzate, porta il costo orario di intervento non inferiore a 12 euro più iva, diventando di fatto 15 euro (per il personale diretto) o 18-22 euro iva inclusa appoggiandosi ad agenzie di pulizie esterne.
A questo costo bisogna aggiungere poi tutta la bianchera da letto, da bagno e per la casa che solitamente hanno un costo di circa 6 euro a persona per una dotazione di coprimaterasso, lenzuola sotto e sopra, federe, 3 asciugamani per ospite, copripiumino, canovacci cucina e tappetino bagno .
Bisogna poi aggiungere circa 2 euro ad ospite per carta igienica, sapone e welcome kit, portando di fatto un costo di gestione pari a circa 8 euro ad ospite.
Ipotizziamo 2 ore di intervento pulizia e 4 posti letto, avremo un conto di gestione al minimo sindacale di:
- 30 euro + iva per le pulizie
- 32 euro + iva per gli ospiti
Per un totale di 62 euro + iva ovvero 75 euro iva inclusa.
Se guardi i vari annunci sui portali, noterai che nessuno chiede mai cifre cosi elevate per le pulizie in quanto gli ospiti (e anche i proprietari) non riescono a comprendere i reali costi di pulizie di un appartamento di medie dimensioni facendo purtroppo il confronto sovente con personale in nero.
Ipotizziamo che l'agenzia che sta gestendo il tuo appartamento, chieda agli ospiti 50 euro per le pulizie: per ogni singola prenotazione, dovrà quindi coprire già 25 euro di squilibrio tra quota incassata e costi sostenuti.
Ora che la casa è pulita, dovremo occuparci di accogliere gli ospiti. Ipotizziamo un minimo sindacale di 20 euro.
Il costo di gestione di una singola prenotazione è già arrivato a 82 euro + iva ovvero 100 euro.
Prendiamo ora una prenotazione di ben 600 euro di incasso lordo (equivale di fatto ad una prenotazione netta da 200 euro x 3 notti oppure 150 euro x 4 notti oppure 120 euro x 5 notti) e ipotizziamo di farne addirittura 6 cosi al mese.
Se guardi le tue prenotazioni, ti renderai conto che salvo rare eccezioni di case particolari, sono tutti parametri sopra le media (tenendo conto che per esempio a Milano, molte prenotazioni girano su 80 x 2/3 notti per un incasso di 240 euro).
Tieni inoltre conto che il prezzo che vedi per esempio su Airbnb include la quota pagata dall'ospite direttamente ad Airbnb (aliquota che varia dal 10 al 15%). Il ricavo netto reale è già molto più basso del prezzo che vedi nei diversi portali.
Tenendo comunque una prenotazione buona, avremo:
Locazione: 600 euro
Quota Pulizie: 50 euro
Sulla locazione, ipotizziamo di calcolare l'aliquota agenzia unitamente all'incasso delle pulizie e avremo un ricavo per prenotazione cosi composto:
30% => 180 euro + 50 euro = 230 euro iva inclusa ovvero 188 euro netti
20% => 120 euro + 50 euro = 170 euro iva inclusa ovvero 139 euro netti
15% => 90 euro + 50 euro = 140 euro iva inclusa ovvero 114 euro netti
Da questo guadagno, togliamo il costo di prenotazione per la sola gestione operativa, precedentemente calcolato pari a 78 euro (al netto di iva) e avremo il seguente conteggio:
30% => 188 euro netti - 82 = 106 euro di margine operativo
20% => 139 euro netti - 82 = 57 euro di margine operativo
15% => 114 euro netti - 82 = 32 euro di margine operativo
Dobbiamo tenere conto che per ottenere una prenotazione e gestirla, dovremo avere:
- gestione incasso e relative operazioni di contabilità;
- gestione e assistenza ospite prima - durante e dopo il soggiorno;
- gestione portali, annunci e prenotazioni;
- burocrazia (questura, istat, city tax, archiviazione dati, gestione contratti e ricevute)
- errori umani da parte di agenzia, ospiti e operatori;
Mi limito a conteggiare appena 10 euro a prenotazione.
Per fare tutto questo, presupponiamo ovviamente di gestire una casa e quindi verificare arredi, inventario, manutenzioni ordinarie, verifiche varie.
Ipotizziamo anche che la casa sia nuova, appena arredata e tutto perfettamente funzionante. Calcoliamo appena 30 euro/mese di gestione (1 uscita) ovvero 5 euro a prenotazione.
Possiamo quindi ricapitolare il conto.
30% => 188 netti - 82 costi operativi - 15 di gestione = 91 euro
20% => 139 netti - 82 costi operativi - 15 di gestione = 42 euro
15% => 114 netti - 82 costi operativi - 15 di gestione = 17 euro
Ora in base a questi guadagni, l'agenzia dovrà poi pagare gli stipendi, l'affitto, le bollette, i costi amministrativi e contabili, gli stipendi dei collaboratori e ovviamente avere un guadagno finale.
Non ho conteggiato i costi di marketing, acquisizione prenotazioni, gestione proprietari, assistenza telefonica, incontri personali e tutto quello che si rende necessario per mantenere i rapporti umani con clienti, ospiti e collaboratori.
Applicando il 30%, il computo è già ridotto ai minimi termini: 91 euro a prenotazione partendo da una prenotazione di 600 euro.
La verità è che la maggior parte delle prenotazioni si aggira su importi più limitati oppure su importi in linea ma con un numero di prenotazioni molto più ridotto (solo poche città come Firenze, Roma e Venezia riescono a generare da 6 a 9 prenotazioni mensili ad un importo medio superiore ai 400 euro ma sono città dove il costo di gestione è anche più alto per via per esempio di problemi connessi alla gestione spazzatura, manutenzioni più frequenti, ecc).
20 per cento tutto incluso, sei proprio sicuro che sia cosi?
